yacc11 (yacc11) wrote,
yacc11
yacc11

Categories:

"План 50%" Фрица Моргена ? Рассмотрим эту легенду! Вариант "Премудрый пескарь"

WhiteBox


fm_myth


Известный блоггер Олег Макаренко AKA Фриц Морген постоянно в своих постах рассказывает о преимуществах капитализма.
Правда те примеры и модели, которые он использует, не подходят для среднего человека. Поэтому в данном посте мы посмотрим что же дает капитализм в России именно для среднего человека на примере Санкт-Петербурга - родного города Олега.

Вводные данные

Как говорит Олег, "социальный лифт при капитализме работает просто - кладешь монетку в прорезь монетоприемника и едешь вверх"
Мы будем рассматривать именно этот случай, на примере получения собственной квартиры одиночкой.

Принципиально важных момента три:
- рассматривается иногородний человек - т.е. у него нет жилья в городе и ему надо его арендовать
- рассматривается одиночка - т.е. у него полностью отсутствует помощь родни в виде безвозмездных субсидий на его нужды
- рассматривается средний человек - т.е. у него доход в точности равен средней зарплате за указанный год.

Т.е. у нас - своеобразный Премудрый Пескарь.
fm_myth

В отличии от простых схем Олега, мы возьмем реальные данные.

Итак, капитализму в РФ в 2002 году исполнилось 10 лет. На тот момент лидером уже как два года был Владимир Путин. Суровые и беспредельные 90-е прошли и экономика стала развиваться.
Порфирий Пескарев приехал из далеких мест Ленинградской Области - скажем из Лодейнопольского района - и поступил, скажем, в технологический институт, который закончил в начале 2003 года скажем на химика-технолога.
В родных местах в 2003 грусть и тоска, работы по специальности толком нет и оплата малая. Но так как мы в свободной стране, то у человека есть право выбрать где жить и Порфирий, привыкший все делать сам и полагающийся на себя, остается в Санкт-Петербурге и находит работу по специальности и жилье.
Переучиваться на программиста он не желает так как в основном его работа с пробирками и всякими реактивами и пробами.
Также Порфирий - разделяет взгляды Фрица на социальный лифт - т.е. он сам платит и сам едет вверх.

Причем по Фрицу он почти что идеал :
- не курит и не пьет - это же трата денег, ненужная на пути вверх
- создает себе нагрузку и поддерживает в тонусе организм - ибо в прожиточный минимум входит 620 поездок в год или 2 поездки каждый рабочий день - т.е. дополнительные походы в тот же магазин лучше проводить без трат на общественный транспорт
- следит за своими расходами и экономит ибо только так можно прожить на прожиточный минимум

Еще бы программирование учил и стал бы программистом - вообще было бы замечательно - но тут, увы, не срослось

Давайте и рассмотрим его скорость.

Реальные цифры

fm_table1
В данной таблице я свел воедино по годам нужные нам цифры для расчета, а именно:

- средняя заработная плата - ее вполне можно найти в виде номинально начисленной, но тогда требуется из нее вычесть НДФЛ, чтобы отразить именно то, чем располагает Порфирий

- величина прожиточного минимума - ее мне оказалось найти сложнее, скорее она быстрее находится для РФ целиком, и тогда ее надо скорректировать. Я нашел данные за 2004 для Петербурга и ввел поправочный коэффициент 1.29 , на который надо домножить российскую цифру. В реале, если брать скажем 2014-2018 года, полученная мною цифра будет больше, но оставим ее так как есть - потом я это прокомментирую

- стоимость квадратного метра жилья на первичке - это находится на Большом Сервере Недвижимости

- курс доллара ( в данном случае на 29 декабря учетного года ) - ибо в начале 2000-х многие расчеты велись в долларах, равно как и пользовались долларовыми депозитами

- стоимость целевой квартиры - Порфирий рассчитывает купить себе студию площадью 24 кв.метра, поэтому просто домножаем стоимость метра для учетного года на 24

- стоимость аренды квартиры - вот тут все сложнее, поэтому я модельно взял ее по инвестициям в недвижимость по ставке 6%.
Т.е. владелец квартиры желает получить 6% стоимости квадратного метра в год. Тогда формула аренды будет такая:

А ( 1 кв. метра ) = Ц ( цена 1 кв.метра ) * 1.01 * 0.06 / 12

Где 1.01 - делаем надбавку 10% на стоимость кв.метра для вторички - это более-менее реальный эмпирический коэффициент, что можно посмотреть на том же Большом Сервере Недвижимости чтобы не тащить еще и стоимость вторички.
В реале в Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра может очень сильно отличаться от района к району по типу жилищного фонда поэтому мы ориентируемся на советский жилищный фонд - "хрущевки" и "корабли", которые более доступны и там минимальная площадь однокомнатной квартиры - 30 кв. метров. Исходя из нее рассчитываем стоимость аренды в рублях и долларах.

- стоимость аренды комнаты - считаем как половину от стоимости аренды квартиры

- накопления в месяц для квартиры - это то, что остается в месяц после вычитания из чистой зарплаты прожиточного минимума и стоимости аренды квартиры

- накопления в месяц для комнаты - это то, что остается в месяц после вычитания из чистой зарплаты прожиточного минимума и стоимости аренды комнаты

- процент накоплений для квартиры - это сколько процентов от зарплаты остается свободным для накопления для случая аренды квартиры

- процент накоплений для комнаты - это сколько процентов от зарплаты остается свободным для накопления для случая аренды комнаты

Исходные данные частично готовы.
За конечный год берем 2018 поскольку 2019 еще не закончился.

Первые выводы мы можем сделать уже сейчас:

- Вариант аренды квартиры даже не рассматривается - Порфирию первых два года тупо не хватает денег на нее. Поэтому в дальнейшем он арендует исключительно комнату, даже когда хватает денег на квартиру - ибо зачем тратить лишнее ?

- Процент средств, доступных для накопления растет, однако переваливает за барьер в 50% только за последние пару лет.

Теперь нам потребуются дополнительные данные, поскольку Порфирию надо как-то организовать свои накопления.

Варианты у него следующие:

- Стеклянная Банка - т.е. он берет наличные деньги и откладывает их. Тут возможен выбор в чем откладывать - в долларах или в рублях

- Депозит - т.е. он идет в банк и кладет деньги на депозит.

- Ипотека - т.е. он идет в банк и берет кредит, покупает квартиру, а после выплачивает банку ежемесячные взносы.

- Квадратные метры. Вариант, введенный Фрицем в его посте
"План 50%, или как с нуля стать обеспеченным человеком"
Я буду называть его "Вариант Розовых Пони" ибо он существует только в воображении.

В самом деле, чтобы застраховать покупку квадратных метров от изменения цен, надо стать их собственником. Однако ПИФ жилой недвижимости, который упоминает Фриц, не закрепляет за паем собственности какого-то количества квадратных метров и не может этого делать в принципе, потому что жилая недвижимость здесь является всего лишь объектом получения дохода - фонд покупает на средства пайщиков набор квартир на стадии первички, возможно даже на этапе котлована, а продает их уже после окончания строительства и сдачи - а на разницу живет и платит дивиденды/увеличивает стоимость пая для пайщиков.

Причем та или иная конкретная квартира в собственности фонда только на этапе этого цикла, т.е. порядка трех лет - дальше ее продают и передают в собственность покупателю, что делает невозможным ее нахождения в собственности пайщика в виде доли,да и нет юридических
механизмов для этого на уровне законодательства.

Поэтому "Вариант Розовых Пони" - наиболее правильное название.

Чтобы нам оценить эти варианты, а точнее ипотеку и депозит, нам нужны процентные ставки.
Для кредита мы будем рассматривать кредит на 15 лет.
Ставки депозита меняются в зависимости от срока. Поэтому в данном случае я, для упрощения счета, поступлю так:

- рассматриваем депозит на 1 год ( в долларах и в рублях соответственно )

- точное название ставки такое - депозитная ставка от 181 дн до 1 года, кроме депозитов «до востребования», декабрь - именно по ней смотрим процент на учетный год

- Порфирий кладет деньги на депозит раз в год в конце года - пусть 29 декабря

- Т.е. он копит в банке на счете до востребования или в стеклянной банке накопления за год, а потом их кладет

- Т.е. в 2003 году ничего он с депозита не получит - это первый раз, когда он кладет

- Уже в 2004 в конце года он переоформляет депозит, с полученными процентами по вкладу, добавляет годовые накопления и вновь кладет на годовой депозит. Далее цикл повторяется.

- В случае долларовых накоплений считаем что копится в рублях а в конце года перед тем как положить на счет, конвертируются в доллары по курсу.

Следующая таблица будет содержать нужные нам данные для дальнейших расчетов:

- процентная ставка по годовому депозиту в рублях

- процентная ставка по годовому депозиту в долларах

- процентная ставка по ипотечному кредиту в рублях

- процентная ставка по ипотечному кредиту в долларах - до 2013 года - после скачка доллара брать ипотеку в долларах потеряло всякий смысл

- кредит - 90% стоимости квартиры в 24 квадратных метра. 10 % первый взнос

- ежемесячный платеж в рублях при рублевом кредите

- ежемесячный платеж в рублях при долларовом кредите.В данном случае я беру процентную ставку при долларовом кредите, но применяю его к кредиту в рублях - т.е. это сугубо оценочная величина ибо платежи идут в долларах, курс которого изо дня в день может меняться

- % ежемесячного платежа от зарплаты при рублевом кредите - т.е. сколько процентов уходит от чистой зарплаты на обеспечение ежемесячного платежа.

- % ежемесячного платежа от зарплаты при долларовом кредите

- накопления за год в рублях

- накопления за год в долларах по курсу 29 декабря

Усредненные процентные ставки на ипотеку в прошлом я нашел начиная с 2005 года, впрочем по тем правилам надо было внести первый взнос в 10% и у нашего Порфирия ранее 2005 средств на него с гарантией не будет.

Итак, смотрим на Таблицу 2
fm_table2

Вторые выводы, которые мы можем сделать уже по ней:

- В случае долларовой ипотеки ежемесячный платеж ниже ( до скачка доллара ) ввиду более низкой процентной ставки

- Порфирий физически не сможет взять ипотечный кредит - банк ему его не даст. Ибо по правилам банка ежемесячный платеж не должен превышать 40% ежемесячного дохода, но как мы видим, в самом минимальном случае это 48% от зарплаты.
Причем если часть зарплаты выплачивается в конверте - т.е. зарплата "серая" - то вдвойне не сможет.

Итого Порфирий либо также снимает комнату до старости, либо должен рассматривать иные случаи получения жилья.

По факту у Порфирия остается только два варианта, если он не владеет финансовыми инструментами, как большинство населения - класть деньги на депозит либо копить в стеклянной банке. Впрочем, возможен и вариант комбинированный - накопления плюс ипотека, как только накопления позволят оплатить весомую часть кредита, чтобы понизить ежемесячный платеж.

Следующим шагом мы это и рассмотрим.

Сначала посмотрим накопления.
В данной таблице представлены суммарные накопления и что они означают - т.е. по каждому учетному году мы берем стоимость квадратного метра и переводим накопления в рублях, в квадратные метры. Накопления в долларах мы переводим в рубли по курсу и тоже переводим в квадратные метры
fm_table3

Обозначения:
- СБ ( руб ) - "Стеклянная банка", накопления в рублях
- СБ ( руб ) кв.м - "Стеклянная банка", накопления в рублях, переведенные в квадратные метры
- СБ ( $ ) - "Стеклянная банка", накопления в долларах
- СБ ( $ ) руб - "Стеклянная банка", накопления в долларах, переведенные в рубли
- СБ ( $ ) кв.м - "Стеклянная банка", накопления в долларах, переведенные в рубли и квадратные метры

- Д ( руб ) - Депозит в рублях
- Д ( руб ) кв.м - Депозит в рублях в квадратных метрах
- Д ( $ ) - Депозит в долларах
- Д ( $ ) руб - Депозит в долларах, переведенных в рубли по курсу
- Д ( $ ) кв.м - Депозит в долларах, переведенных в рубли по курсу и в квадратные метры

Также мы учтем "Вариант Розовых Пони" - т.е. случай Фрица Моргена:
- ВРП кв.м - квадратных метров в год - годовое накопление поделенное на стоимость квадратного метра.
- ВРП кв.м сумм. - суммарно накопленных квадратных метров
Стоимость квадратного метра, разумеется, берется по учетному году.

Рассмотрим итоги накопления

- самый худший вариант накопления - Стеклянная Банка в рублях - накопленных средств не хватит на покупку студии 24 кв.м даже за 16 лет накоплений.

- второй по неэффективности - Вариант Розовых Пони Фрица Моргена - требуемая площадь достигается только на 16 год накоплений. Если вы хотите инвестировать и разбогатеть - то десять раз подумайте, прежде чем воспользоваться его советами. А лучше не пользуйтесь.

- вариант "патриотичного" ( а Олег любит все зарубежный статьи, где исчисление ведется в долларах переводить в рубли ) рублевого депозита позволяет достичь нужной суммы через 15 лет накоплений

- вариант долларовой Стеклянной Банки позволяет достичь нужной суммы через 13 лет накоплений

- самый лучший вариант - "непатриотичного" долларового депозита - он позволяет достичь аж площади однушки-хрущевки на 13 год накоплений.

- безусловно долларовое накопление съиграло из-за скачка доллара после 2013 года

Итак, если Порфирий хочет как можно скорее получить в собственность квартиру, то ему надо было думать о себе, а не о национальной валюте, если он начал это делать в 2003 году.
Однако минимальный срок депозитного накопления - 13 лет.
Учитывая что обычный срок сдачи квартиры - 3 года - то вселится он в нее через 16 лет.
В случае же долларового депозита у него есть вариант купить квартиру поменьше на вторичке и вселиться через 13 лет.
Это - самый быстрый вариант без кредитного бремени.

Рассмотрим теперь комбинированный случай - т.е. привлечение ипотеки.

Типичное требование банков - 10% первый взнос. По таблице ранее легко видно, что для этого надо "накопить" 2.4 квадратных метра, и во всех вариантах накопления это наступит в 2008 году. т.е. 6 лет Порфирий только копит.

Рассмотрим ежемесячный платеж и его процент от зарплаты на кредит на остаток от стоимости квартиры.
fm_table4

Опять же, типичное требование банка для выдачи кредита - что ежемесячный платеж не должен превышать 40% от ежемесячной зарплаты.
Как можно видеть - как по рублевой так и по долларовой ипотеке - такой вариант наступит только в 2013 году. И даже для Стеклянной Банки с рублями он будет доступен в 2015.

Итого:
Порфирий станет счастливым обладателем квартиры в кредит в 2013 году - т.е. через 11 лет
А сможет вселиться в нее примерно через 14 лет.

Капиталистические Лимитчики.

Олег Макаренко любит рассказывать как плохо было в СССР, в котором он, правда, толком и не жил, так как застал его в основном в младшем школьном возрасте да и то - уже времена Перестройки.
Как известно, Ленинград в годы СССР был лимитным городом - т.е. попасть иногороднему можно было на те предприятия, где были лимиты - т.е. предприятие брало иногородних и предоставляло им общежитие.
По правилам человек должен был отработать на этом предприятии 5 лет и далее имел право встать на очередь на получение жилья. Среднее время получения жилья было 8 лет.
Итого - лимитчик вселялся в свою квартиру в среднем через 13 лет.

Формально выше рассмотренный Порфирий, при правильной финансовой политике, тоже может получить квартиру через 13 лет, причем у него будет даже два плюса перед советским коллегой:
- он может менять работу, а не ограничен одним предприятием
- он может менять место жительства при аренде, а не ограничен общежитием предприятия

Но это только на первый взгляд.

Принципиальная разница тут в том, что лимитчик может тратить ВСЕ свободные деньги после прожиточного минимума и оплаты общежития ( которое стоило очень дешево ) по своему усмотрению - хоть бухать или ходить по ресторанам, хоть делать подарки девушкам и кататься по турпутевкам, хоть копить.
Порфирий всего этого лишен.

Для сравнения возьмем коллегу Порфирия - Евлампия Калининского, который живет с родителями в Калининском районе Петербурга.
Евлампий отдает родителям свой прожиточный минимум, а остальное тратит на свое усмотрение.
fm_table5

Данная таблица показывает, на какую сумму он может купить товаров и услуг, которых капиталистический рынок предоставляет ему в изобилии. Например он может накопить денег и через 4 года купить более-менее сносную машину за 7000 долларов, а потом каждый год отдыхать в Турции или даже дальше, посещать уютные кафе Питера и пить крафтовое пиво.
В сумме Евлампий купит товаров и услуг аж на 2 млн рублей, по сравнению с аскетичным Порфирием, который считает каждую копейку и копит.

Почувствовали разницу ?

Разумеется в СССР не было такого изобилия товаров и услуг, но лимитчик также тратил свободные деньги по своему усмотрению

А теперь посмотрим, чтобы было у лимитчика, если бы он вел аскетичный образ как и Порфирий.
Пусть Иннокентий Пескарев-Советский приехал в Ленинград в 1971 году и устроился на завод с общежитием.
На необходимые расходы - общежитие, питание, одежда - он тратит 50% своего заработка, а остальное - откладывает на сберкнижку. Процентов на нее толком не набегает, поэтому считаем просто нарастающим итогом.
fm_table_ussr

Что же мы имеем ? :
Однокомнатная кооперативная квартира в Ленинграде тогда стоила порядка 6500 руб.
Для постановки на очередь надо было внести 30% первый взнос - или 1950 руб
Эта сумма у Иннокентия окажется на счету уже на третий год накопления.
А к моменту окончания лимита у него будет уже аж 4100 руб, т.е. он сразу может встать на очередь в кооператив и получить ее еще через три года.
Т.е. через 7 лет Иннокентий уже в собственной квартире.
Но даже если его не поставили в очередь, то через 8 лет у него есть средства для выкупа всего пая т.е. готовой квартиры - а их вполне себе продавали. В крайнем случае он может купить частный дом в Ленинградской области.
Даже если Иннокентию не хочется жить в общежитии - он может снять комнату за 30 руб в месяц ( как мы помним современный Порфирий тоже снимает именно комнату ) - для учета этого надо просто вычесть по 360 руб каждый год из накоплений.
На итоговых цифрах по части сроков это особо не скажется в плане первого взноса или покупки пая

Итого:
аскетично-экономящий иногородний гражданин СССР, приехавший по лимиту в Ленинград, мог вселиться в отдельное жилье через 7-8 лет.

Сравните это с 13 годам в самом быстром случае без финансового бремени для РФ сейчас
Скорости "социальных лифтов" можете оценить сами.

Замечания относительно прожиточного минимума
Как я уже выше говорил, для рассчета прожиточного минимума в Петербурге я взял цифры по РФ и умножил их на 1.29.
В реальности немножко не так.
Например, если прожиточный минимум за 2018 год у меня получился 14 328,27 руб, то если посмотреть на портал Администрации Петербурга мы увидим что в среднем за 2018 год получится 12 041,15 или на 2 287,12 руб меньше.
Но с другой стороны цена аренды однокомнатной квартиры в 30 кв. м у меня получилась 16 340,64 руб в то время как за такую цену ее найти в Петербурге не так просто - будет мало предложений. В среднем же цена будет от 18-20 тыс рублей.
Таким образом сумма увеличенного прожиточного минимума и аренды более-менее отражает реальные цены в последние несколько лет
Для ранних годов цифры получаются несколько заниженные скажем в 2003 у меня получилась цена аренды в 117 долларов, но реально цены были порядка 150-180 долларов, т.е. это такая аренда близкая к минимуму чем к среднему по "хрушевкам"/"кораблям".

Tags: Недвижимость, Санкт-Петербург, Финансы
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 148 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →